Simulador de hipoteca para segunda vivienda
Introduce el precio de compra, el capital propio, el plazo y un tipo de interés orientativo. El simulador calcula el préstamo, la cuota teórica y el porcentaje financiado sobre el precio.
Prueba varios escenarios antes de asumir que necesitas el máximo posible.
Simulación matemática orientativa. No constituye una oferta bancaria ni una recomendación. No incluye impuestos de adquisición, tasación, seguros, comisiones, productos vinculados, fiscalidad ni mantenimiento extraordinario.
Cómo usar un simulador de segunda vivienda sin engañarte con el resultado
La forma más útil de simular no es buscar una única cuota “bonita”, sino comparar varios escenarios con la misma vivienda.
Introduce el precio realista
Usa el precio que estás dispuesto a pagar, no una cifra objetivo basada en lo que esperas que financie el banco.
Prueba varias aportaciones
Simula, por ejemplo, 40%, 30% y 20% de capital propio para ver cómo cambia la deuda.
Usa un tipo prudente
No diseñes la compra alrededor del tipo más optimista. Compara varios tipos para comprobar cuánto margen tienes.
No olvides tus otras cuotas
Si ya pagas una hipoteca o préstamos, el banco los tendrá en cuenta aunque este simulador no los descuente automáticamente.
Separa cuota de rentabilidad
Si alquilas la vivienda, compara la renta con todos los costes, no únicamente con la hipoteca.
Cómo calcula la cuota este simulador
La cuota se estima con un sistema de amortización francesa: pagos mensuales constantes mientras el tipo de interés no cambie.
El Banco de España utiliza este mismo supuesto en su simulador de préstamo hipotecario o personal. Su herramienta pide importe, plazo y tipo de interés y devuelve la cuota estimada. También advierte de que se realizan simplificaciones —por ejemplo, pagos mensuales y meses de igual duración—, por lo que el resultado puede diferir ligeramente del contrato real.
En una hipoteca variable, una simulación con un único tipo solo representa un escenario. Si el tipo cambia, cambiará también la cuota futura. Por eso el Banco de España permite recalcular la cuota cuando se modifica el tipo durante la vida del préstamo.
Usa el simulador para comparar escenarios, no para sustituir la documentación del banco.
Importe + plazo + tipo → cuota teórica.
FEIN + FiAE + condiciones + costes + productos asociados.
Ejemplo: 60%, 70% y 80% de financiación sobre 250.000 €
Con el mismo plazo de 25 años y un tipo nominal orientativo del 3,50%, cambiar el porcentaje financiado altera tanto la entrada como la cuota.
El 80% conserva 50.000 € más de liquidez que el 60%, pero también añade 50.000 € de deuda. Por eso un porcentaje mayor no es automáticamente “mejor”: depende de lo que valga para ti conservar liquidez frente a asumir una cuota y un coste financiero superiores.
Si quieres profundizar en porcentajes concretos, puedes ver nuestras guías sobre hipoteca segunda vivienda 80 por ciento y hipoteca segunda vivienda 100% financiación.
La entrada del simulador no incluye todos los costes de compra
Si introduces 75.000 € de capital propio sobre una vivienda de 250.000 €, el simulador interpreta que necesitas financiar 175.000 €. Eso equivale al 70% del precio.
Pero los 75.000 € no representan necesariamente todo el ahorro que deberías tener disponible. Aparte están los impuestos y gastos de la compraventa, la tasación y cualquier reforma, mobiliario o reserva que quieras mantener después de firmar.
Por eso es útil separar dos números: capital propio destinado al precio y liquidez total disponible para la operación. Una compra puede encajar en el simulador y, sin embargo, dejarte sin colchón después de pagar impuestos y gastos.
Para convertir los números del simulador en un presupuesto completo, consulta qué gastos e impuestos implica comprar una segunda vivienda.
Un simulador no puede decirte si el banco aprobará la hipoteca
El Banco de España explica que, antes de conceder una hipoteca, la entidad realiza un estudio de viabilidad y revisa ingresos presentes y previsibles, activos, gastos y compromisos.
También puede consultar la CIRBE para conocer tus deudas en otras entidades. Si ya tienes una hipoteca sobre la vivienda habitual, esa cuota existe en el análisis aunque no aparezca dentro de este simulador.
La tasación también importa, pero el Banco de España recuerda que la solvencia no debe basarse predominantemente en el valor de la garantía. Por tanto, un LTV matemáticamente posible no significa que la entidad vaya a concederlo.
Capacidad para pagar la nueva cuota de forma sostenida.
Hipotecas, préstamos y otros compromisos reducen el margen.
Puede limitar el importe financiable según las condiciones del producto.
Cada entidad decide qué operaciones encajan en sus criterios de concesión.
Si ya tienes una vivienda hipotecada y estás valorando usarla para obtener capital adicional, consulta cómo ampliar una hipoteca para comprar una segunda vivienda.
Por qué el tipo del simulador no sustituye la TAE
El control “tipo nominal orientativo” sirve para calcular una cuota, pero no resume el coste completo de la hipoteca.
El Banco de España dispone de un simulador separado de TAE hipotecaria que incorpora, además del importe, plazo y tipo, las comisiones y otros gastos que deben incluirse en ese cálculo. La herramienta permite comparar varias alternativas y contempla tanto gastos iniciales como determinados costes periódicos, como un seguro.
Esto es especialmente importante cuando comparas dos hipotecas que ofrecen tipos parecidos pero exigen productos vinculados distintos. Una cuota inicial algo menor puede venir acompañada de costes adicionales que cambien la comparación.
Antes de firmar, la entidad debe entregarte la FEIN con la información personalizada de su oferta. Esa documentación es la referencia para comparar condiciones reales, no el resultado de un simulador genérico.
El simulador usa el precio; el banco también mira la tasación
Este simulador calcula el porcentaje financiado sobre el precio que introduces. En una operación real, el producto hipotecario puede limitar el préstamo usando también el valor de tasación.
El Banco de España señala que el inmueble debe tasarse antes de firmar y que el importe máximo del préstamo puede relacionarse con un porcentaje sobre esa tasación. Algunas entidades publican sus porcentajes sobre el menor entre compraventa y tasación.
Eso significa que una simulación de 70% sobre un precio de 250.000 € no garantiza 175.000 € de préstamo si la tasación fuese sensiblemente inferior y el producto aplica su porcentaje sobre el menor de ambos valores.
Cómo usar el alquiler esperado en el simulador
El campo de alquiler permite hacer una lectura sencilla de la operación si la segunda vivienda se destinará al alquiler.
El “cash flow simple” del simulador resta a la renta esperada la cuota hipotecaria y los otros gastos mensuales que introduzcas. No incluye impuestos, vacancia, derramas, grandes reparaciones, fiscalidad ni todos los costes que pueden aparecer en una inversión real.
Por eso debe entenderse como un filtro inicial. Si el resultado ya es muy ajustado antes de incorporar todos esos costes, la operación merece una revisión más profunda.
Para ese análisis específico puedes continuar con nuestra guía sobre hipoteca para comprar piso y alquilarlo.
Cómo leer bien los seis resultados del simulador
La mejor forma de usar el simulador es guardar mentalmente tres escenarios: uno prudente, uno central y uno más agresivo. Después compara esos números con las condiciones reales que te proponga cada entidad.
Dudas sobre el simulador de hipoteca para segunda vivienda
Como mínimo, precio de compra, capital propio, importe a financiar, plazo y un tipo de interés orientativo. Si la vas a alquilar, también puedes añadir renta esperada y gastos mensuales.
No necesariamente. El cálculo es orientativo y usa simplificaciones. El Banco de España también advierte de pequeñas diferencias posibles en sus simuladores frente a un préstamo real.
Sí. En una vivienda de 250.000 €, introduce 50.000 € de capital propio. El préstamo resultante será de 200.000 €, equivalente al 80% del precio.
Sí, dejando en 0 € el capital propio destinado al precio. El resultado será matemático; no implica que exista una entidad dispuesta a aprobar esa financiación para tu operación.
No. La aportación propia se aplica al precio de compra. Impuestos, tasación y otros gastos deben calcularse aparte.
Utiliza varios escenarios en vez de una única cifra. Cuando tengas ofertas reales, introduce el TIN correspondiente para aproximar la cuota y compara además la TAE y el resto de condiciones.
No. La entidad analizará ingresos, deudas, activos, gastos, tasación y su política de riesgo antes de decidir.
Fuentes y metodología
- Banco de España — Simulador de préstamo hipotecario o personal.
- Banco de España — Cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario.
- Banco de España — Contratación de la hipoteca.
- Banco de España — Tasación para la concesión de préstamos y créditos hipotecarios.
Última revisión editorial: 30 de septiembre de 2026. El simulador es una herramienta orientativa y no constituye una oferta de financiación, una aprobación previa ni una recomendación financiera.
