¿Qué se considera una segunda vivienda al comprar?
En esta guía usamos “segunda vivienda” para una vivienda adicional que no será tu residencia habitual principal. Puede ser una casa de uso vacacional, una vivienda para familiares, un inmueble patrimonial o una compra destinada al alquiler.
La diferencia importa porque bancos, ayudas y algunas protecciones distinguen entre vivienda habitual y segunda residencia. En financiación, las entidades suelen ser más prudentes cuando la casa no será tu vivienda principal.
También conviene separar “segunda vivienda” de “segunda hipoteca”. Puedes comprar una segunda vivienda sin tener una hipoteca previa, o puedes comprarla mientras todavía pagas la hipoteca de tu vivienda habitual. En ese segundo caso, ambas deudas forman parte del análisis de solvencia.
Cuánto dinero necesitas para comprar una segunda vivienda
El error más común es calcular únicamente la entrada. El presupuesto real debe contemplar precio no financiado + impuestos + gastos + dinero que quieres conservar después de firmar.
Como referencia comercial actual, BBVA y CaixaBank publican hasta el 70% para segunda vivienda. Si una operación de 250.000 € recibiera un 70% de financiación, el préstamo sería de 175.000 € y tendrías que cubrir 75.000 € del precio con fondos propios.
A esos 75.000 € todavía habría que sumar los impuestos de adquisición y otros costes que correspondan. Si además habrá reforma, mobiliario o puesta en alquiler, añádelos al presupuesto antes de decidir cuál es el precio máximo que puedes pagar.
No es necesario que toda tu liquidez termine dentro de la operación.
Parte del precio que no cubre el préstamo.
Liquidez que conservas para imprevistos, mantenimiento o periodos sin alquiler.
Calculadora de presupuesto para comprar una segunda vivienda
Ajusta el precio, el porcentaje de financiación y una estimación de impuestos y otros costes. El resultado muestra cuánto préstamo necesitas y cuánto capital deberías tener disponible antes de añadir tu reserva personal.
El porcentaje de impuestos y gastos es editable porque varía según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma.
Estimación orientativa. No es una oferta bancaria ni un cálculo fiscal individual. El ITP depende de la comunidad autónoma y las circunstancias de la operación. En vivienda nueva, el IVA general de vivienda es actualmente del 10%, pero pueden existir otros costes e impuestos. Consulta el tratamiento aplicable antes de firmar.
Cómo suele funcionar la hipoteca para una segunda vivienda
Las ofertas públicas muestran que una segunda vivienda puede recibir menos financiación que una vivienda habitual.
BBVA publica actualmente hasta el 80% para vivienda habitual y hasta el 70% para segunda vivienda. CaixaBank publica igualmente hasta el 70% para segunda vivienda. En ambos casos, el porcentaje máximo no implica aprobación automática.
El Banco de España explica que la entidad estudia ingresos, activos, gastos y compromisos antes de conceder la hipoteca. También puede consultar la CIRBE para conocer otras deudas bancarias.
Si ya tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, su cuota forma parte de esos compromisos. Una segunda operación puede ser viable, pero el banco analizará si puedes sostener ambas obligaciones incluso si la nueva vivienda se va a alquilar.
Para comparar productos con más detalle, consulta mejor hipoteca segunda vivienda y nuestro simulador de hipoteca para segunda vivienda.
Qué impuestos y gastos pagas al comprar una segunda vivienda
La fiscalidad de la compra depende principalmente de si la vivienda es nueva o usada. El hecho de que sea tu segunda vivienda no cambia por sí solo esa distinción básica.
Vivienda nueva
La Agencia Tributaria indica que la primera entrega de una vivienda por el promotor tributa por IVA. El tipo general aplicable a vivienda es actualmente del 10%, con un 4% para determinados supuestos de vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública.
Vivienda usada
La compra de vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El comprador lo ingresa ante la Hacienda autonómica correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. El tipo y posibles bonificaciones dependen de la comunidad autónoma y de las circunstancias aplicables.
Gastos de compraventa y gastos de hipoteca no son lo mismo
En la formalización de la hipoteca, el Banco de España recuerda que el cliente paga la tasación y que el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría correspondientes a la constitución hipotecaria bajo la Ley 5/2019. Esto no significa que el banco pague todos los costes de la compraventa.
Por qué la tasación puede cambiar el dinero que necesitas
La tasación sirve a la entidad para valorar la garantía y puede limitar el importe financiable.
El Banco de España explica que la tasación debe realizarla una sociedad homologada y que su coste corresponde al cliente. Además, la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y no está caducada, aunque puede efectuar comprobaciones.
Muchas ofertas hipotecarias calculan su porcentaje máximo sobre el menor entre precio de compra y tasación. Por eso, si compras por 250.000 € pero la tasación es de 230.000 €, el préstamo máximo puede calcularse sobre 230.000 €, aumentando la aportación necesaria.
Qué revisar antes de comprometerte con la compra
Antes de entregar una cantidad importante, comprueba que entiendes qué compras, qué cargas tiene el inmueble y cómo vas a financiarlo.
Solicita información registral para comprobar propietario, hipotecas, embargos u otras cargas inscritas.
Revisa conservación, instalaciones, humedades, reformas necesarias y elementos comunes si forma parte de una comunidad.
Pregunta por cuotas ordinarias, derramas aprobadas o previstas y posibles obras relevantes.
Si será alquiler vacacional o tendrá un uso específico, verifica la normativa autonómica y municipal aplicable antes de comprar.
No confundas una simulación comercial con una aprobación definitiva.
Lee qué ocurre si finalmente no consigues financiación y qué obligaciones asume cada parte antes de entregar dinero.
Proceso para comprar una segunda vivienda, paso a paso
Define tu presupuesto total
Incluye entrada, impuestos, gastos, reforma y la reserva que quieres conservar.
Comprueba tu capacidad financiera
Incluye las cuotas de préstamos e hipotecas que ya existen y prueba varios tipos de interés.
Busca y analiza el inmueble
Precio, zona, estado, gastos recurrentes y uso previsto deben encajar en el objetivo de la compra.
Revisa documentación y cargas
Comprueba la situación registral y la documentación relevante antes de comprometer una parte importante del capital.
Solicita el estudio hipotecario
La entidad revisará solvencia y documentación y, si procede, encargará o aceptará una tasación homologada.
Compara la FEIN
Revisa TAE, tipo, plazo, vinculaciones, comisiones y coste total de la oferta personalizada.
Formaliza compraventa e hipoteca
La firma se realiza ante notario con la documentación y condiciones correspondientes.
Mantén liquidez después de comprar
Una segunda vivienda puede generar gastos desde el primer mes aunque no la uses o todavía no esté alquilada.
Qué cambia si compras la segunda vivienda para alquilarla
La compra sigue teniendo los mismos bloques básicos —precio, financiación, impuestos y gastos—, pero aparece una pregunta adicional: si la rentabilidad compensa el capital y el riesgo asumidos.
No compares el alquiler únicamente con la cuota hipotecaria. Incluye comunidad, mantenimiento, seguros, fiscalidad, periodos sin inquilino, reparaciones y cualquier coste de gestión.
La entidad decidirá cómo considera las rentas actuales o futuras dentro de su análisis de solvencia. Para el análisis inversor puedes continuar con hipoteca para comprar piso y alquilarlo.
Errores frecuentes al comprar una segunda vivienda
Usar como presupuesto todo lo que el banco puede prestar
La financiación máxima aprobada no equivale al precio máximo que te conviene pagar. Conserva margen para gastos y cambios en tus ingresos.
Calcular solo la entrada
Impuestos y gastos pueden representar una cantidad relevante y aparecen antes o alrededor de la firma, no años después.
No contar la hipoteca que ya tienes
Si mantienes otra deuda hipotecaria, su cuota seguirá existiendo después de comprar la segunda vivienda.
Comprar pensando que el alquiler siempre estará ocupado
Un inmueble destinado al alquiler puede tener vacancia, reparaciones o cambios regulatorios. Prueba escenarios menos favorables.
Confundir vivienda habitual y segunda residencia
El Banco de España señala que determinadas medidas del Código de Buenas Prácticas para deudores en dificultades están vinculadas a la vivienda habitual y no se aplican cuando la garantía es una segunda residencia.
Dudas habituales sobre la compra de una segunda vivienda
Depende del porcentaje financiado. Si recibes un 70%, debes cubrir el 30% restante del precio, más impuestos y gastos de compra. También conviene mantener una reserva después de la firma.
No existe un porcentaje obligatorio. Como referencias comerciales actuales, BBVA y CaixaBank publican hasta el 70% para segunda vivienda. La aprobación individual puede ser inferior.
Si es vivienda nueva, la primera entrega tributa normalmente por IVA al 10%. Si es usada, tributa por ITP, cuyo tipo se gestiona en la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.
Sí, pero la deuda existente forma parte de tu análisis de solvencia. El banco estudiará si tus ingresos permiten sostener ambas obligaciones.
Puede exigir más capital propio porque muchas entidades publican porcentajes máximos inferiores a los de vivienda habitual. También se analiza la solvencia completa del solicitante.
Puedes solicitar una novación con ampliación de capital. La entidad debe aprobarla después de revisar la nueva deuda y la garantía. Puedes ampliar esta opción en nuestra guía específica.
Sí, pero debes revisar la normativa aplicable al tipo de alquiler previsto y analizar rentabilidad, fiscalidad, mantenimiento y periodos de vacancia además de la financiación.
Fuentes y actualización
- Agencia Tributaria — Compro una vivienda: ¿IVA o ITP?.
- Banco de España — Contratación de la hipoteca.
- Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca.
- Banco de España — Antes de pedir una hipoteca.
- BBVA — Hipoteca Variable.
- CaixaBank — Guía para comprar vivienda.
- Banco de España — Vivienda habitual y Código de Buenas Prácticas.
Última revisión editorial: 30 de septiembre de 2026. Contenido informativo. No constituye una oferta de financiación ni asesoramiento fiscal o jurídico individual. Comprueba los impuestos y normas aplicables en la comunidad autónoma y municipio donde se encuentre la vivienda.
